PFFUND หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟ็คเปิดตัวอย่างเป็นทางการเรียบร้อยแล้ว งานนี้มีพันธมิตร บลจ.วรรณ เป็นผู้จัดการกองทุน และ บง.แอ๊ดวานซ์ เป็นผู้จัดหาแหล่งเงินทุน โดย PFFUND อยู่ระหว่างเสนอขายหน่วยลงทุนตั้งแต่ 12-22 กุมภาพันธ์ มูลค่ากองทุนฯ 520 ล้านบาท หน่วยลงทุนเริ่มต้น 10,000 บาท ประมาณการอัตราผลตอบแทน 7.5% ต่อปี และมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 2 ครั้งในอัตราประมาณ 90-95% ของกำไรสุทธิ

ชายนิด โง้วศิริมณี ซีอีโอของพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคชี้แจงว่า บริษัทตัดขายบ้านเดี่ยวจาก 2 โครงการ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยวจำนวน 17 ยูนิตจากโครงการเพอร์เฟคมาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา และบ้านเดี่ยว 47 ยูนิตจากโครงการเพอร์เฟคเพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ

ราคาขายให้ PFFUND มีดิสเคานต์เรตให้ประมาณ 20% สิริรวม 64 ยูนิตประมาณ 510 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยยูนิตละ 8 ล้านบาท

ดร.สมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ ให้ข้อมูลเป็นยาโด๊ปสำหรับนักลงทุน ผู้สนใจว่า PFFUND จะมีการป้องกันความเสี่ยงในการลงทุน 2 ชั้นคือ ชั้นแรก ในระยะ 5 ปีแรกทางบริษัทพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จะรับประกันรายได้ขั้นต่ำปีละ 55 ล้านบาท เมื่อหักกลบลบค่าใช้จ่ายต่างๆ จะเหลือเงินประมาณ 39 ล้านบาท รองรับกับนโยบาย PFFUND จะมีผลตอบแทนที่ระดับ 7.5% ต่อปีได้พอดี

ชั้นที่สอง ทางธนาคารนครหลวงไทยเข้ามา ค้ำประกัน การรับประกันรายได้ของพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคอีกชั้นหนึ่ง เพราะฉะนั้น ลงทุน PFFUND วันนี้จนถึงช่วง 5 ปีแรก คาดว่าผลตอบแทนจะได้ 7.5% (อย่างต่ำ)

ในเชิงกลยุทธ์ เมื่อหันกลับมาดูข้อมูลของพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ในฐานะดีเวลอปเปอร์

ติดอันดับท็อปไฟฟ์ มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง จะเห็นได้จากปี 2551 บริษัทวางยอดขายไว้ที่จำนวน 9,000 ล้านบาท แบ่งสัดส่วนเป็นรายได้จากโครงการบ้านเดี่ยว 6,000 ล้านบาท (ในจำนวนนี้ ตัด 510 ล้านบาทขายให้ PFFUND เท่ากับจะมีสัดส่วนเกือบๆ 10%) และรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมอีก 3,000 ล้านบาท (ตัวเลขกลมๆ)

ขณะที่วิธีเลือกสินทรัพย์เข้า PFFUND จะมีความหมายอย่างมาก เพราะจะเป็นเครดิตต่อยอดในการออกกองทุนรวมฯ ของบริษัทในอนาคต โดยอัตโนมัติ

กล่าวสำหรับโครงการมาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา เป็นบ้านเดี่ยว ท็อปแบรนด์ ระดับ 5 ดาว ของเพอร์เฟค รองรับกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติ

ขณะที่โครงการเพอร์เฟคเพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ นอกจากจะมีทะเลสาบ 40 ไร่ บวกกับรางวัลดีเด่นด้านการจัดการสิ่งแวดล้อม 3 ปีซ้อนแล้ว ยังมีไฮไลต์ทำเลที่ตั้งติดกับโรงเรียนนานาชาติร่วมฤดี มีนักเรียน 1,900 คน ในจำนวนนี้ 900 คนเป็นนักเรียนต่างชาติ ยังไม่นับรวมครูต่างชาติ 350 คน และผู้ปกครองอีกต่างหาก

แถม ตัวช่วย คือได้บริษัท โจนส์ แลงก์ ลาซาล โบรกเกอร์ระดับข้ามชาติเข้ามารับผิดชอบเรื่องการจัดหาผู้เช่าให้ด้วย

สูตร 17 + 47 จึงไม่น่าหนักใจนักสำหรับพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคในฐานะ ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของ PFFUND ที่จะหาลูกค้าผู้เช่า โดยวางแพลนไว้ที่ทำสัญญาเช่าระยะสั้น 1-2 ปี ในราคา เรียกลูกค้า เริ่มต้นที่ยูนิตละ 5-7 หมื่นบาท/เดือน ส่วนเรื่องการปรับค่าเช่าในอนาคตถือเป็นกลไกปกติของธุรกิจไป

ประเด็นที่น่าสนใจคือ หลังจาก PFFUND จบในปีนี้ บริษัทจะพักการระดมทุนในรูปแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไว้ประมาณ 2 ปี เพื่อรอจังหวะ อีกครั้งกับโครงการลงทุนในธุรกิจรีเทล ซึ่งได้สะสมแลนด์แบงก์เรียบร้อยแล้ว พื้นที่ขนาด 10 ไร่ ริมถนนรัชดาภิเษก ตรงข้ามกับห้างสรรพสินค้า เอสพละนาด

พิมพ์เขียวบนโต๊ะทำงานสำหรับโครงการรุกคืบธุรกิจรีเทลครั้งนี้ จะมีพื้นที่ใช้สอยรวม 1 แสนตารางเมตรโดยประมาณ แต่จะกันเป็นพื้นที่ สำนักงาน ประมาณ 1 หมื่นตารางเมตร ที่เหลือเป็นพื้นที่ครอบครองของรีเทลและที่จอดรถ นั่นคือรูปแบบโครงการจะเป็น ศูนย์การค้าแบบเปิด

แผนกลยุทธ์ด้านแหล่งทุน บริษัทวางเป้าหมายจะระดมผ่าน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบเต็มจำนวนมูลค่าโครงการที่ประมาณ 3,000-3,500 ล้านบาท

เป็นการ มองข้ามชอต ไปถึง PFFUND 2 ใน อีก 2 ปีหน้า โดย PFFUND กองแรกจะเป็นตัวแจ้งเกิดพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ของกลุ่มเพอร์เฟคในวันนี้

หน้า 9