ยูนิตพัฒนาใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้น 23%

ผลสำรวจ AREA พบว่าในรอบปี 2550 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ทั้งหมดถึง 375 โครงการ จำนวน 83,828 หน่วย รวมมูลค่า 208,313 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ 356 โครงการ ยูนิตรวม 81,364 หน่วย รวมมูลค่า 186,250 ล้านบาท เฉลี่ยมี 229 หน่วย/โครงการ และมีราคาเฉลี่ย 2.289 ล้านบาท/หน่วย กระจายทั้งประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร

เทียบกับปี 2549 ที่มีโครงการเกิดใหม่ 383 โครงการ จำนวน 70,044 หน่วย รวมมูลค่า 218,858 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าแม้จำนวนโครงการและมูลค่าในปี 2550 จะน้อยกว่าปี 2549 เล็กน้อย แต่จำนวนหน่วยกลับเพิ่มขึ้น คิดเป็น 23%

เมื่อแยกตามประเภทจะพบว่า อาคารชุด มีส่วนแบ่งมากเป็นอันดับหนึ่ง 55% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 22% บ้านเดี่ยว 14% บ้านแฝดมีประมาณครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว หรือ 7%

ในแง่ระดับราคาพบว่า ที่อยู่อาศัยที่นิยมมากที่สุดคือ 1-2 ล้านบาท มี 38% ราคาไม่เกินล้านบาท 21% และ 2-3 ล้านบาท 20% อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่เกิน 2 ล้านบาท มีถึง 59% (เทียบแล้วมีราคาถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่เสนอขายในนครโฮจิมินห์และพนมเปญ)

ทั้งนี้สัดส่วนการพัฒนาบ้านเดี่ยวลดลงเหลือ 19% ของตลาดรวม เซ็กเมนต์ใหญ่ที่สุดยืนแชมป์อยู่ที่อาคารชุดถึง 49% ของมูลค่าโครงการรวม

ข้อมูล น้ำจิ้ม คือจากการสำรวจทั้งสิ้น 78 โซน ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่ามีจำนวน 12 โซนที่ไม่มีการขาย อาทิ โซนเหนือ ทำเลปทุมธานี สามโคก รอยต่อ จ.พระนครศรีอยุธยา นวนครเลียบคลองรพีพัฒน์ โซนตะวันตกออกมาทางพุทธมณฑลสาย 5 (นครชัยศรี) โซนตะวันออก ทำเลตัวเมืองหนองจอก โซนกรุงเทพฯชั้นใน พบว่าทำเลท่าน้ำนนท์ ดุสิต ไม่มีการเปิดขายเพราะมีการพัฒนาหนาแน่น รวมทั้งมีกฎห้ามสร้างตึกเกิน 4 ชั้น และโซนใต้ ทำเลใกล้เคียงป้อมพระจุล เป็นต้น

สำหรับโครงการที่รอเปิดตัวในขณะนี้ ณ สิ้นปี 2550 มี 117 โครงการ แยกเป็น บ้านเดี่ยว 33 โครงการ บ้านแฝด 3 โครงการ ทาวน์เฮาส์ 19 โครงการ และอาคารชุดมากถึง 62 โครงการ

ด้านการเปลี่ยนแปลงราคาโดยเฉลี่ยในรอบ 6 เดือน (กรกฎาคม-ธันวาคม 2550) ราคาขายเฉลี่ยในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น 0.42% เท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ไม่ได้เป็นไปในเชิงบวก

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการของ AREA ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ทำเลดาวเด่น ที่คาดว่าจะมีโครงการพัฒนาที่ดินเกิดขึ้นมาก จะเกาะกลุ่มอยู่ 3-4 โซนหลักๆ คือ บริเวณ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จจะมีกำลังซื้อจากข้าราชการ 3 หมื่นคนย้ายมาทำงานในพื้นที่ โดยมีตลาดออฟฟิศบิลดิ้งมี 6 แสนตารางเมตร (ครึ่งหนึ่งของย่านสีลมที่มีสำนักงานให้เช่า 1.3 ล้านตารางเมตร)

ทำเล วัชรพล อยู่ระหว่างการก่อสร้างทางด่วนตัดใหม่ ทะลุไปถึงถนนวงแหวนรอบนอก ถ้าจินตนาการไปถึงโครงการรถไฟฟ้าสีเขียวเกิดขึ้นจริง จะต่อเชื่อมการคมนาคม ทำให้ทำเลเกษตร-นวมินทร์รวมทั้งพหลโยธินคึกคักขึ้นทันตาเห็น

ทำเลทางด่วน วงแหวนด้านใต้ มีถนนเชื่อมต่อสุขสวัสดิ์ ทำให้การเดินทางจากพระราม 2 ทะลุบางนา-ตราด สามารถแวะได้ตั้งแต่สำโรง ศรีนครินทร์ หรือจะเชื่อมเข้ามอเตอร์เวย์ชลบุรีทำได้สะดวกสบาย รถไม่ติด

จัดสรรในตลาดกินแชร์เกินครึ่ง

AREA ยังได้ศึกษาเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชน (แยกตามประเภทการจดทะเบียน) และบริษัทเอกชนทั่วไป พบว่าบริษัทมหาชนมีสัดส่วนในแง่จำนวนหน่วย 47% แต่ในด้านมูลค่า มีสัดส่วนสูงถึง 52% ประเมินว่าเป็นเพราะ บริษัทเอกชนขนาดเล็กๆ หรือจัดสรรรายย่อยไม่ได้ลงทุนมากนักในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่แข็งแรง

โดย บริษัทมหาชน ที่เปิดตัวสูงสุดแยกตามจำนวนหน่วย 10 อันดับแรก ได้แก่ 1)บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 10,208 หน่วย จาก 26 โครงการ 2)บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ 8,564 หน่วย 5 โครงการ 3)บมจ.ศุภาลัย 5,460 หน่วย 13 โครงการ 4)บมจ.ปริญสิริ 3,159 หน่วย 8 โครงการ 5)บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ 2,840 หน่วย 11 โครงการ

6)บมจ.อารียา พร็อพเพอร์ตี้ 2,014 หน่วย 4 โครงการ 7)บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 1,485 หน่วย 6 โครงการ 8)บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 1,317 หน่วย 6 โครงการ 9)บมจ.เมโทร สตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ 1,010 หน่วย 2 โครงการ และ 10)บมจ.แสนสิริ 749 หน่วย 6 โครงการ

ส่วน บริษัทเอกชน ที่เปิดตัวสูงสุด แยกตามจำนวนหน่วย 10 ลำดับแรก ได้แก่ 1)อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 3,109 หน่วย จาก 8 โครงการ 2)พลัส พร็อพเพอร์ตี้ 2,375 หน่วย 10 โครงการ 3)วรลักษณ์ พร็อพเพอร์ตี้ 832 หน่วย 1 โครงการ 4)มั่นคง ซิตี้ 814 หน่วย 1 โครงการ 5)ที.ซี.ซี. แคปปิตอลแลนด์ 788 หน่วย 2 โครงการ

6)ไอริส กรุ๊ป 760 หน่วย 1 โครงการ 7)ไดมอนด์ 686 หน่วย 1 โครงการ 8)สยาม โฮม ดีเวลลอปเมนท์ 650 หน่วย 1 โครงการ 9)เจ้าพระยามหานคร 592 หน่วย 1 โครงการ และ 10)คอนคอร์ด พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป (ประเทศไทย) 576 หน่วย 1 โครงการ

AREA ประเมินแนวโน้มตลาดในภาพรวมคาดว่า มีแนวโน้มเข้าอยู่ในภาวะ ขาขึ้น อีกครั้งหนึ่ง โดยจะมีการเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะ ในปี 2551 เมื่อความผันแปรทางเศรษฐกิจและสังคม รวมทั้งความเชื่อมั่นของ นักลงทุนและกำลังซื้อภายหลังได้รัฐบาลใหม่

โครงการที่มีอนาคตมาก ได้แก่ บ้านเดี่ยว 1-3 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยราคาแพง แม้มีความต้องการน้อย แต่อุปทานก็น้อยจึงยังสมดุล

ตัวแปร ที่จะมีผลกระทบต่อภาวะบูมของตลาดคอนโดมิเนียม มีตัวแปรหลักโครงการมาจากเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้า ขึ้นกับนโยบายว่า ปีนี้รัฐบาลจะตัดสินใจลงทุนก่อสร้างได้กี่เส้นทาง ถ้าหากเป็นเส้นทางที่ทอดยาวออกไปนอกเมือง ก็มีโอกาสจะพลิกผันเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียม เกาะแนวรถไฟฟ้าในเมืองได้ เพราะผู้บริโภคจะมีโอกาสเลือกซื้อบ้านเดี่ยวไกลออกไปได้นั่นเอง

หน้า 14