สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้สถาบันการเงินทั้งระบบต้องเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ จนทำให้ผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะระดับกลาง-ล่าง เข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ยากขึ้น ในฐานะเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่ถูกจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนด้านสินเชื่อซื้อบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางเป็นหลัก ที่ผ่านมาธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จึงได้ออกโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบอย่างต่อเนื่อง

ล่าสุด กำลังผลักดันนวัตกรรมใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอีก อย่างการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ mortgage insurance : MI ที่เพิ่งจะได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ดำเนินการ เป้าหมายก็เพื่อให้ลูกค้ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางกู้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันก็ช่วยป้องกันความเสี่ยงของสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้

ประชาชาติธุรกิจ สัมภาษณ์พิเศษ ขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธอส. ถึงความคืบหน้าโครงการการประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ ธอส.ตั้งเป้าว่าดีเดย์เปิดให้บริการได้กลางปีหน้า พร้อมกับมุมมองเกี่ยวกับสถานการณ์

สินเชื่อที่อยู่อาศัย และแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551

- ความคืบหน้าเรื่อง MI

ตอนนี้ที่ประชุม ครม.อนุมัติให้ ธอส.ออก พระราชกฤษฎีกาให้สามารถทำธุรกิจนี้ได้แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือจัดตั้งบริษัทร่วมทุนขึ้นมาให้ได้ก่อน โดยบริษัทใหม่ที่จะจัดตั้งขึ้น ธอส.จะเข้าไปถือหุ้นในสัดส่วน 25% แต่ในอีก 5 ปีข้างหน้าต้องลดสัดส่วนการถือหุ้นลงเหลือแค่ 5%

สำหรับผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่จะมีทั้งบริษัทประกันภัยที่ทำธุรกรรมอยู่กับ ธอส.บริษัทประกันชีวิต นอกเหนือจากนั้นคงมีสถาบันการเงินของรัฐและแบงก์พาณิชย์

- จำกัดจำนวนผู้ถือหุ้นหรือไม่

ไม่จำกัดครับ เรื่องนี้คงต้องมาคุยกันว่าหากมี ผู้ถือหุ้นเยอะขึ้นและเป็นผู้ที่เกี่ยวข้องจะทำอย่างไร ผมเชื่อว่าแบงก์พาณิชย์ก็ไม่ต้องการถือหุ้นในสัดส่วนที่มาก จะมีแต่บริษัทประกันภัยกับประกันชีวิตเท่านั้นที่ต้องการถือมาก

เมื่อ 2-3 เดือนที่ผ่านมาเราเคยเชิญบริษัทประกันภัย 23 แห่ง กับประกันชีวิต 7 แห่ง เข้ามาคุยบ้างแล้ว ส่วนใหญ่แสดงความสนใจ ไม่ว่าจะเป็นแบงก์กรุงเทพ, ไทยพาณิชย์, กสิกรไทย ฯลฯ ขณะเดียวกับแบงก์ชาติก็ให้ความสนใจด้วย เพราะว่าหากเรื่องนี้เกิดขึ้นได้จริงๆ ก็จะไปช่วยในเรื่อง บีไอเอสเรโช (เงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง)

- ถ้ามีคนสนใจเยอะยังจะถือหุ้นถึง 25%

ประเด็นนี้เราต้องคุมเกมให้ได้ และก็ต้องตั้งขึ้นมาให้ได้ก่อน เพราะมันเป็นสิ่งที่เราต้องการทำให้ธุรกิจอสังหาฯเติบโตอย่างยั่งยืน เหมือนในอดีตที่ผ่านมาเราได้ตั้งเครดิตบูโร หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ผลักดันตลาดบ้านมือสองมาแล้ว และในอนาคตก็จะเป็นเรื่องซีเคียวริไทเซชั่น (การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์)

เพราะนอกเหนือจากที่เราจะเป็นผู้ให้กู้ในเรื่องของอสังหาฯแล้ว ยังต้องพยายามประคับประคองให้ธุรกิจนี้ให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน ไม่ใช่จะปล่อยให้มีปัญหาเป็นวัฏจักรบ่อยๆ เกิดฟองสบู่ หรือให้ล้มลุกคลุกคลาน ก็จะโตแบบยั่งยืนไม่ได้

เราอยากให้มันโตแบบค่อยๆ เป็นค่อยๆ ไป เมื่อสิ่งเหล่านี้ทำมันได้ และเห็นว่าเมืองนอกเขาทำได้ ก็อยากเอามาประยุกต์ใช้ในประเทศไทย

- โครงการนี้ ธอส.จะได้ประโยชน์มากที่สุด

จริงๆ แล้ว ธอส.ไม่ควรเข้าไปยุ่งในบริษัทใหม่นี้ด้วยซ้ำไป เพราะเราให้กู้ 80% แล้วยังไปมีส่วนในการถือหุ้นอยู่ในการประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอีก 25% ซึ่งตามทฤษฎีแล้วไม่ถูกต้อง แต่ถ้าเราไม่ลงมายุ่งตรงนี้ บริษัทนี้ก็จะเกิดไม่ได้ เพราะว่าการจะให้บริษัทประกันเปิดใหม่ขึ้น รัฐปิดประตูหมดแล้ว แต่ถ้า ธอส.ขออนุญาตจัดตั้งบริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และทำธุรกิจนี้โดยเฉพาะเพียงแค่ธุรกิจเดียว แบงก์ชาติและกระทรวงการคลังก็คงไม่ขัดข้อง

- ข้อดีของการนำ MI มาใช้

โครงการนี้จะช่วยให้ ธอส.เปิดประตูให้กับลูกค้าที่ไม่มีเงินออม เป็นการขยายฐานผู้ที่จะเข้ามากู้ให้สามารถที่จะกู้ได้มากขึ้น เพราะการปล่อยสินเชื่อที่ผ่านมาพวกที่เครดิตดีมีรายได้ ส่วนใหญ่ได้รับอนุมัติสินเชื่อไปแล้ว

ตอนนี้เปรียบเหมือนกับแท็งก์น้ำที่น้ำกำลังจะหมดแท็งก์แล้ว ก็ต้องหาอะไรมาเติมให้มันเพิ่มขึ้น โครงการนี้เราจะพุ่งเป้าไปที่ลูกค้ากลุ่มที่มีเงินเดือนประจำ แต่ไม่มีเงินออมเป็นหลัก ที่ผมยกตัวอย่างมากที่สุดคือพวกที่ทำงานอยู่ตามโรงแรม พนักงานในสถานที่บริการ ห้าง ฯลฯ

คนกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีรายได้ประจำแต่ไม่มีเงินออม เพราะมีความจำเป็นที่จะต้องใช้เงินตลอดเวลา ไม่สามารถจะออมได้ บ้างครั้งเขาอยากจะกู้แต่ก็กู้ไม่ได้ ติดขัดที่ไม่มีเงินมาดาวน์ค่าบ้าน ในอดีตคนกลุ่มนี้จะหาเงินดาวน์โดยการไปกู้เงินนอกระบบมาดาวน์ ซึ่งต้องเสียดอกเบี้ยสูง

หากมี MI หรือโครงการประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เวลาลูกค้าไปขอสินเชื่อก็จะกู้ได้เต็มจำนวน เช่น วงเงินกู้ 1 ล้านบาท แบงก์จะให้คุณกู้เต็มจำนวนที่ยื่นขอ แต่เงินจำนวน 2 แสนบาท หรือ 20% จะมีการค้ำประกันโดยบริษัท MI ที่รับค้ำประกันสินเชื่อ ที่เหลือ 80% เป็นความเสี่ยงของธนาคารที่ปล่อยกู้เหมือนเดิม

และในกรณีที่ปล่อยไปแล้วหากเกิดเป็นหนี้เสีย แบงก์ที่ปล่อยกู้ก็รับความเสี่ยงในวงเงิน 8 แสนบาท อีก 2 แสนบาท ถือเป็นความเสี่ยงของบริษัทประกันไป มันเป็นอะไรที่เราก็อยากที่จะทำ

- จำกัดวงเงินกู้หรือเปล่า

ขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้กู้เป็นหลัก โดยที่บริษัทประกันสินเชื่อก็จะต้องมีไกด์ไลน์ให้กับธนาคารที่ปล่อยกู้ประเภทนี้ด้วย ว่าจะมีหลักเกณฑ์อย่างไร คือเขาจะต้องเชื่อในวิธีการวิเคราะห์สินเชื่อของธนาคารด้วย โดยบริษัทประกันสินเชื่อจะต้องเข้ามาเซตระบบร่วมกับธนาคาร ให้เป็นระบบมาตรฐานเดียวกัน ไม่อย่างงั้นอาจทำให้เกิดปัญหาขึ้นมาได้ ข้อดีคือ จะเป็นการพัฒนาระบบการปล่อยกู้ในรูปแบบนี้ให้มีมาตรฐานในระดับสากล

- อัตราดอกเบี้ยในการประกันสินเชื่อบ้าน

จะต้องถูกกว่าที่ไปกู้ดอกเบี้ยนอกระบบแน่ๆ แต่ยังบอกชัดเจนตอนนี้ไม่ได้ จากรายงานการศึกษามีการทำออกมาในแต่ละช่วงของมูลค่าสินเชื่อ มันจะไปผูกพันอยู่กับระยะเวลากับ loan-to-value หรือ LTV ที่จะกู้ ถ้า LTV สูงกว่าชาร์ตพรีเมี่ยมก็จะสูงขึ้น ส่วนการผ่อนชำระค่างวดคงมีหลายแบบ ให้เหมาะสมกับเมืองไทย ที่สำคัญไม่ให้ลูกค้าต้องแบกรับภาระหนักเกินไป

- โปรเจ็กต์นี้ใช้กับแบงก์พาณิชย์ทั่วไปด้วย

แน่นอนครับ หากจัดตั้งบริษัทร่วมทุนในโครงการประกันสินเชื่อได้สำเร็จ แบงก์อื่นๆ สนใจก็สามารถใช้บริการได้ ไม่จำกัดวงเฉพาะลูกค้า ธอส.เพียงแห่งเดียว เพราะเป็นโครงการที่เราทำเพื่อส่วนรวม หากสำเร็จก็จะเป็นประโยชน์หลายๆ ด้าน ไม่ว่าจะเป็น 1.ผู้กู้ 2.สถาบันการเงินปล่อยกู้ และ 3.ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถขายสินค้าได้เพิ่มมากขึ้น

- หากเปิดให้บริการลูกค้าจะเพิ่มมากน้อยแค่ไหน

ยังไม่รู้เลย เพราะรอดู business plan ว่าจะมีอะไรบ้าง และมีดีมานด์เข้ามามากน้อยแค่ไหน คิดว่าคงมีลูกค้าเข้ามาเยอะพอ

สมควรเพราะเท่าที่ดูแล้วมีจำนวนมากที่อยากจะกู้ 100% จากปัจจุบันแบงก์จะปล่อยกู้ได้เต็มก็จะมีเพียงลูกค้า กบข.กับกลุ่มสวัสดิการที่ให้สูงสุด 95%

- จะได้เห็นเมื่อไร

เรื่องไปที่สำนักงานกฤษฎีกาเรียบร้อยแล้ว ตั้งแต่วันที่ 12 ธันวาคมที่ผ่านมา เหลือแค่ตรวจถ้อยคำให้เหมาะสม จากนั้นเรื่องก็จะตีกลับมาที่ ครม.เพื่อทราบ ก่อนจะประกาศใช้ในราชกิจจานุเบกษาก็จะมีผลบังคับใช้จากนั้นต้องขออนุมัติ ครม.เปิดบริษัทประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ทุนจดทะเบียนตั้งต้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 600 ล้านบาท แล้วใช้ผลกำไรที่เกิดขึ้นขยายทุนไปเรื่อยๆ

- การปล่อยสินเชื่อของ ธอส.ในปี 50

คงจบด้วยตัวเลขที่ต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้ที่ 95,000 ล้านบาท ตัวเลขล่าสุด ณ 30 พฤศจิกายน 2550 สินเชื่อปล่อยใหม่ทำได้ 84,000 ล้านบาท แต่ปีนี้ผลกำไรน่าที่จะอยู่ในขั้นที่ดีพอสมควร เป็นผลมาจากส่วนต่างดอกเบี้ย (space) ปีนี้ดีขึ้น เมื่อเทียบกับ ปี 2549 ทำได้ 0.7-0.8% เท่านั้น ขณะที่ปี 2551 ทำได้ถึง 1.5% ในแง่การดำเนินงานคิดว่าเป็นปีที่ค่อนข้างลำบาก นอกเหนือจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาลง ก็ยังมีเรื่องของการแข่งขันระหว่างเรากับแบงก์พาณิชย์อื่นค่อนข้างสูง

- เป้าหมายปี 51

ตัวเลขสินเชื่อคงตั้งไว้ใกล้เคียงกับปีนี้ เป้าที่ 90,000 ล้านบาท เพราะยังไม่เห็นอะไรที่จะทำ ให้ตลาดสินเชื่อขยายตัวได้มากกว่านี้ ส่วนดอกเบี้ยปีหน้าคงทรงๆ อาจมีแนวโน้มปรับขึ้นในช่วงกลางปี

อย่างไรก็ตามคงต้องรอดูแนวนโยบายรัฐบาลชุดใหม่ด้วยว่าจะออกมาอย่างไร และจะมีการกระตุ้นในเรื่องอสังหาฯหรือไม่ คิดว่าเดือนมกราคมอาจจะเห็นชัดขึ้นว่าใครจะมาเป็นรัฐบาล

หน้า 7