อย่าแปลกใจหากเวลานี้จะเห็นคอนโดมิเนียมในเมือง ไซซ์คอมแพ็กต์ ราคาไม่แพงมาก พัฒนาโดยดีเวลอปเปอร์ทั้งบิ๊กแบรนด์และค่ายจัดสรรโนเนมแห่ปักหมุดขึ้นโครงการกันเต็มไปหมด

ย้อนรอยคอนโดฯ ครึ่งหลังปี49

ล่าสุด บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยผลในการสำรวจตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ โดยแบ่งการสำรวจเป็น 5 โซนหลัก ได้แก่ 1.โซนซีบีดี (ย่านใจกลางธุรกิจ) ครอบคลุมพื้นที่สีลม สาทร พระราม 4 เพลินจิต ชิดลม วิทยุ, ราชดำริ และหลังสวน 2.โซนสุขุมวิท เริ่มตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 ถึงซอย 65 และสุขุมวิทซอย 2 ถึงซอย 42

3.โซนพระราม 3 ครอบคลุมพื้นที่ยานนาวา บางโพงพาง นางลิ้นจี่ ถนนจันทน์ 4.โซนริมแม่น้ำ ครอบคลุมพื้นที่ถนนเจริญกรุง และเจริญนคร 5.โซนอื่นๆ ซึ่งได้แก่ ย่านรัชดาภิเษก ลาดพร้าว พหลโยธิน อ่อนนุช พระโขนง

เริ่มต้นรายงานผลสำรวจกันที่ อุปทาน พบว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2549 มีคอนโดฯ เปิดตัวใหม่จำนวนทั้งสิ้น 22,392 ยูนิต รองรับกลุ่ม เป้าหมายทั้งตลาดระดับบนและระดับล่าง โดยโครงการที่เน้นกลุ่มเป้าหมายระดับบนได้แก่ The Emporio Place, Millennium Residence, Residence, Alcove สุขุมวิท, The Address Chidlom, The Address Chidlom, Amanta Lumpini เป็นต้น

ขณะที่โครงการเน้นตลาดระดับกลางและมีการเปิดตัวในครึ่งหลังปี 2549 ได้แก่ Noble Ambience, Noble Remix, DLV Thonglor, Issara@42, Condo One เป็นต้น ข้อสังเกตคือโครงการส่วนใหญ่จะอิงแนวรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน และเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ย่านถนนสุขุมวิทและซีบีดี

ประเด็นในปี 2549 สำหรับตลาดคอนโดฯ ระดับกลางและระดับบนสรุปภาพรวมได้ว่า มีการเปิดตัวออกมาอย่างมาก เนื่องจากเป็นตลาดที่มีศักยภาพ และมีความอ่อนไหวต่อราคาน้อยเมื่อเทียบกับตลาดระดับล่าง อีกทั้งยังเป็นตลาดที่ผู้ซื้อพิจารณาจากทำเลที่ตั้งโครงการเป็นหลัก ดังนั้นคอนโดฯ ระดับหรูจึงมักจะตั้งอยู่ย่านถนนสุขุมวิทและซีบีดี

นอกจากนั้นผลสำรวจยังพบด้วยว่า ชื่อเสียงหรือ แบรนด์ ของเจ้าของโครงการยังเป็นอีกปัจจัยที่ผู้ซื้อคำนึงถึง ส่วน ราคา เป็นปัจจัยที่มีผลกระทบต่อความต้องการในตลาดน้อยมากสำหรับคอนโดฯ ระดับกลางและบน โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่มองว่าเป็นการลงทุนที่ถูกกว่าการซื้อคอนโดฯ ในประเทศสิงคโปร์และฮ่องกง

ที่มีราคาที่ดินสูงมาก

ครึ่งแรกปี 50 อัตราการขายบวก 2%

ผลการสำรวจตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งแรกปี 2550 พบว่า ภาพรวมมีอยู่ทั้งสิ้น 59,488 ยูนิต เพิ่มขึ้นจาก 49,790 ยูนิต ในครึ่งหลังปี 2549 ในจำนวนนี้ ครึ่งหนึ่ง ของตลาดเป็นคอนโดฯ ระดับกลางและบน 30,797 ยูนิต

โดย คอนโดฯ ใหม่ ที่ได้เปิดตัว 20,273 ยูนิตนั้น ส่วนมากเป็นคอนโดฯ ราคาถูก

ที่เจาะตลาดกลาง-ล่าง ในจำนวนนี้เป็นโครงการมุ่งเจาะตลาดระดับกลางและระดับบนทั้งสิ้น 3,000 ยูนิต คิดเป็น 14.8% ของจำนวนคอนโดฯ ใหม่ทั้งหมด

ทำเลที่มีการเปิดตัวมากที่สุด คือ บริเวณถนนรัชดาภิเษก ลาดพร้าว พหลโยธิน และสุขุมวิทตอนปลาย โดยมีสัดส่วนโครงการเปิดตัวใหม่ในโซนเหล่านี้คิดเป็น 80.7% ของภาพรวม ส่วนทำเลซีบีดีและสุขุมวิทมีโครงการใหม่เปิดตัวทั้งสิ้น 2.4% และ 9.8% ตามลำดับ

ในแง่อัตราการขาย ผลสำรวจไนท์แฟรงค์ฯระบุว่า อัตราการขายคอนโดฯ เพิ่มขึ้นจาก 70% ในครึ่งหลังปี 2549 เป็น 72% ในครึ่งแรกปี 2550 โดยมีปัจจัยส่งเสริม ได้แก่ 1.ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไป มีการเดินทางโดยรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดินมากขึ้น 2.คอนโดฯ ราคาถูกมีการเปิดตัวออกมามาก โดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน ทำให้เป็นที่ดึงดูดต่อกลุ่มผู้มีรายได้น้อย

3.เป็นที่พักอาศัยที่ตอบสนองความต้องการของผู้พักอาศัยคนเดียว หรือครอบครัวที่ยังไม่มีบุตร (ครอบครัวขนาดเล็ก) และอำนวยความสะดวกในการเดินทาง และช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาจราจรเนื่องจากโครงการส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ ที่มีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่าน 4.การซื้อคอนโดฯ เพื่อการเก็งกำไรโดยซื้อไว้ขายต่อให้ ผลตอบแทนมากกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ได้จากธนาคาร

ห่วงปัญหาคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย

อย่างไรก็ตาม ถ้าพิจารณาจากจำนวนยูนิต ที่มีการขายออกไป จะพบว่าอัตราการขายเริ่ม ช้าลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าอัตราการขายคอนโดฯระดับกลางและบนอยู่ที่ 60.9% เทียบกับครึ่งแรกปี 2549 ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ที่ 61.3% แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อใช้ความพิจารณาในการซื้อมากขึ้นและนานขึ้น เนื่องจากผลกระทบจากเหตุการณ์การลอบวางระเบิดใน จุดต่างๆ ของกรุงเทพฯ

ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเกิดความกังวล รวมทั้งสภาวะทางเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัวและเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น

เป็นที่น่าสังเกตว่าราคาขาย/ตร.ม.สำหรับโครงการระดับกลางและบนมีการปรับราคาสูงขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งต้นทุนในการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ราคาขาย/ตร.ม.เพิ่มขึ้น

บริษัท ไนท์แฟรงค์ฯ ประเมินว่า จากการที่มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ออกมาหลายโครงการอย่างต่อเนื่อง จนทำให้จำนวนคอนโดฯในตลาดทั้งที่เปิดตัวไปแล้วแต่ยังมีจำนวนที่ขายไม่หมดและโครงการที่เพิ่งเปิดตัวกลายเป็นยอดสะสมเหลืออยู่อีกเป็นจำนวนมาก

ดังนั้นเจ้าของโครงการจำเป็นต้องศึกษาความต้องการของผู้ซื้อให้มากยิ่งขึ้นเพื่อให้โครงการที่จะเปิดตัวใหม่ออกสู่ตลาดเป็นโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อ และการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องของโครงการใหม่ๆ อาจนำไปสู่ภาวะที่อุปทานมากกว่าอุปสงค์ (โอเวอร์ซัพพลาย) ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระดับความต้องการของตลาดในอนาคต ซึ่งต้องดูจากภาวะเศรษฐกิจและการเมืองในประเทศว่าจะเป็นไปในทิศทางใด

หน้า 8