ประเด็นน่าสนใจคือ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีความเห็นว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 ความเสี่ยงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนมีหลายประการ โดยมีตัวแปรที่จะเป็นผลกระทบดังนี้

นโยบายกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาลใหม่

ทั้งนี้ คาดว่ารัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งที่ผ่านมาน่าจะมีแนวทางใช้นโยบายที่จะกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐที่ได้รับอนุมัติและเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลเพื่อดำเนินโครงการภายในช่วงปี 2550 น่าจะเริ่มต้นก่อสร้างได้ในปี 2551 เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีม่วง อย่างไรก็ตามกรณีที่รัฐบาลได้มีโอกาสเป็นรัฐบาลผสมหลายพรรคอาจมีผลกระทบต่อประสิทธิภาพในการดำเนินนโยบายได้

โดยเฉพาะรัฐบาลมีการอนุมัติการก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ โครงการรถไฟฟ้าสาย สีแดงช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน บางซื่อถึงรังสิต โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ และโครงการรถไฟฟ้าช่วงต่อขยายสาย สีเขียว หมอชิตถึงสะพานใหม่ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในแถบนั้น

ปัจจัยเสี่ยง น้ำมัน-เงินเฟ้อ-ซับไพรม

ภาวะน้ำมันแพงที่มีราคาสูงเป็นประวัติการณ์ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค กล่าวคือ การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิต จะเห็นได้ว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง รายงานโดยกระทรวงพาณิชย์ ในเดือนพฤศจิกายนเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 จากเดือนก่อนหน้า และปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน หากราคาน้ำมันยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงปี 2551 มีโอกาส ที่จะปรับราคาขึ้น แน่นอนว่าการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการก่อสร้างย่อมส่งผลกระทบระดับราคาที่อยู่อาศัยในอนาคต

ส่วนปัญหา เงินเฟ้อ ประเมินว่า ในกรณี ขั้นพื้นฐาน คาดว่าราคาน้ำมันดิบเบรนต์โดยเฉลี่ยในปี 2551 อยู่ที่ประมาณ 78.9 ดอลลาร์สหรัฐ ต่อบาร์เรล อัตราเงินเฟ้อจะอยู่ที่ประมาณ 2.8-3.2 สำหรับกรณีน้ำมันราคาแพง โดยถ้าหากราคาน้ำมันดิบเบรนต์โดยเฉลี่ยในปี 2551 อยู่ที่ประมาณ 88.9 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล อัตราเงินเฟ้อจะสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 3.0-4.0

ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อเป็นตัวแปรที่มีส่วนในการกดดันอัตราดอกเบี้ยในปีหน้าปรับสูงขึ้น ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อมากขึ้น โดยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทุกๆ 1% ส่งผลให้วงเงินที่ขอกู้ได้หายไปประมาณ 8% เช่นเดียวกับการผ่อนชำระค่างวดที่เพิ่มขึ้น 8% เช่นกัน

สำหรับปัญหา ซับไพรม ที่เกิดขึ้นในประเทศสหรัฐอเมริกา ที่ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดเงินตลาดทุนทั่วโลก ยังคงเป็นความเสี่ยงที่อาจส่งผลให้เศรษฐกิจสหรัฐชะลอตัวลง และค่าเงินดอลลาร์อาจมีทิศทางที่อ่อนค่าลง ซึ่งอาจซ้ำเติมภาวะของธุรกิจส่งออกบางประเภทของไทย อาจทำให้เกิดผลกระทบต่อภาวะการจ้างงานได้ในอนาคต

จุดสมดุล อุปสงค์-อุปทาน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ความเสี่ยงสำคัญที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ คือ ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงในตลาด อ้างอิงจากผลสำรวจของบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าโครงการคอนโดฯมีการเปิดตัวในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2550 จำนวนประมาณ 34,810 หน่วย มีปริมาณค่อนข้างสูง

ขณะที่ผลสำรวจจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าคอนโดฯที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบ ในปัจจุบันที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยตัวเลขในเดือนสิงหาคม มีจำนวน 97 โครงการ มีประมาณการ 34,816 หน่วย แบ่งเป็นจำนวนที่ขายแล้วประมาณ 21,656 หน่วย และรอขายยู่อีกประมาณ 13,303 หน่วย สะท้อนให้เห็นว่าการเร่งลงทุนโครงการคอนโดฯของผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมาทำให้ในภาวะการแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้น

จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการจะใช้กลยุทธ์การตลาด โดยชูจุดเด่นในด้านทำเลที่ตั้ง ราคา และการจัดรายการส่งเสริมการขายเพื่อจูงใจลูกค้า และยังพบด้วยว่าการปิดการขายเริ่มมีสัญญาณชะลอลงในบางพื้นที่

ฟันธงปีหน้าแข่งขันทะลุจุดเดือด

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีความเห็นว่า การแข่งขันในตลาดคอนโดฯ ปี 2551 น่าจะทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการระดับกลาง ราคา 1-3 ล้านบาท ที่บริษัทพัฒนาที่ดินหันมาเน้นการเปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมือง เพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง ซึ่งปัจจุบันภาระรายจ่ายผู้บริโภคปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลง กลยุทธ์ดังกล่าวจึงเป็นการมุ่งตอบสนองภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดฯ คาดว่าตัวแปรสำคัญหนีไม่พ้นสถานการณ์ทางการเมือง การฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ และประสิทธิภาพในการดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจ ขณะเดียวกันก็มองด้วยว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 ยังคงมีความเสี่ยง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง

ประเด็นที่เป็นที่จับตามองในตลาดคอนโดฯ คือ ที่ผ่านมาโครงการในย่านธุรกิจ ย่านใจกลางเมือง และตามเขตแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS หรือ MRTA เป็นที่ต้องการของตลาด ทั้งจากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า และซื้อเพื่อการเก็งกำไร ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินหันมาพัฒนาโครงการคอนโดฯจำนวนมาก โดยเฉพาะระดับราคาระหว่าง 1-3 ล้านบาท/ยูนิต เนื่องจากเห็นว่ามีดีมานด์สูงในเซ็กเมนต์นี้

อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต่างหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับเดียวกัน พร้อมกันนั้นอาจมีความเสี่ยงเกิดขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ประกอบการที่ไม่มีประสบการณ์ในการแข่งขันในตลาดนี้มาก่อน อาจเสียเปรียบผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาคอนโดมิเนียมมาเป็นเวลายาวนาน มีการผลิตสินค้าออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีความได้เปรียบมากกว่าทั้งในด้านการหาทำเล ชื่อเสียง รวมถึงความเชี่ยวชาญ ในการบริหารการผลิตและการตลาดสำหรับสินค้าประเภทนี้

หน้า 8