ขณะที่ตลาดบ้านโดยรวมชะลอตัวลงผลพวงจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดน้อยลง จากภาวะเศรษฐกิจและราคาน้ำมัน ไม่น่าเชื่อว่าคอนโดฯ และบ้านพักตากอากาศในระดับลักเซอรี่ที่เจาะลูกค้าชาวต่างชาติ และลูกค้าไทยกลุ่มไฮเอนด์กลับคึกคักแบบสวนทาง

โปรเจ็กต์ใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการพยายามสร้างสรรค์และดีไซน์อย่างเลิศหรูถูกลอนช์ออกมามากขึ้นเรื่อยๆ ไม่รวมกับที่ยังไม่เปิดตัวอย่างเป็นทางการอีกหลายสิบโครงการทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวชายทะเลอย่างภูเก็ต พัทยา สมุย ฯลฯ

โดยเฉพาะคอนโดฯ ลักเซอรี่ย่านใจกลางเมืองที่เวลานี้เป็นที่ต้องการอย่างมาก แต่มีซัพพลายเหลืออยู่ในตลาดค่อนข้างจำกัด จนทำให้ทุนข้ามชาติรวมทั้งทุนไทยที่จับมือกับพันธมิตรต่างชาติมองเห็นโอกาสและช่องทางลงทุน

แม้ราคาจะถูกอัพขึ้นตามความเลิศหรูอลังการ แต่ก็ยังมีคนสนใจเสาะหาอยากจะเป็นเจ้าของ โดยเฉพาะกลุ่มกระเป๋าหนักและลูกค้าต่างชาติ ทั้งยุโรป อเมริกา ญี่ปุ่น เกาหลี ฯลฯ เพราะมองว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยยังถูกกว่าในต่างประเทศหลายเท่าตัว ไม่ว่าจะเป็นในฮ่องกง สิงคโปร์

ถ้าดูข้อมูลเปรียบเทียบอสังหาฯ ในระดับภูมิภาค แต่ละประเทศจะแพงขึ้นไปอีก พอของเราถูกกว่าลูกค้าต่างชาติเข้ามาเยอะ จึงเหมือนกับต่างชาติมารุมซื้อที่กรุงเทพฯ เพราะทำเลดี ราคาไม่สูง อย่างผู้บริหารต่างชาติมีเงิน 30 ล้านบาท ซื้อพร็อพเพอร์ตี้ที่กรุงเทพฯ ได้ของดี แต่ซื้อในสิงคโปร์ได้ไม่มากเท่าไหร่ คือเขาซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง จึงอยู่ที่รัฐบาลจะมองโอกาสตรงนี้อย่างไร อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการ ผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (CBRE) กล่าว

คอนโดฯ กลางเมืองที่เคยสร้างความฮือฮา จากที่ตั้งราคาขายไว้ที่ 1-2 แสนบาท /ตร.ม. เลยกลายเป็นเรื่องธรรมดา เมื่อมีโปรเจ็กต์ที่แพงกว่าออกมาลบสถิติ และดูเหมือนโปรเจ็กต์ที่จะทยอยออกมาจากนี้ไปจะสร้างสถิติใหม่แพงขึ้นเรื่อยๆ

วิเวียน ซี ผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาด บริษัท เอชเคอาร์ เอเชีย แปซิฟิค (บริษัทในเครือ HKRI) ผู้บริหารโครงการเดอะสุโขทัย

เรสซิเดนซ์เซส เปิดเผยว่า หลังเซ็นสัญญาแต่งตั้ง CBRE บริหารงานขายเมื่อพฤษภาคมที่ผ่านมา ล่าสุด บริษัทได้เปิดซอฟต์ลอนช์โครงการเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน และใช้เวลา 3 สัปดาห์สามารถขายห้องชุดได้ถึง 80 ยูนิต จากทั้งหมด 196 ยูนิต

งานนี้ไม่เพียงแต่ลูกค้า VIP ในกรุงเทพฯ จะแห่จองซื้อ แต่มีดีมานด์ทะลักมาจากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติเข้ามาแจมด้วย โดยซอฟต์ลอนช์งวดนี้มี ผู้จองซื้อห้องเพนต์เฮาส์ 3 ยูนิต จาก 9 ยูนิต ห้องสุดท้ายปิดการขายได้ที่ 3.13 แสนบาท/ตร.ม. สร้างสถิติใหม่ในเมืองไทย

ข้อมูลที่เปิดเผยได้คือ ลูกค้าเป็น CEO ของธนาคารข้ามชาติในฮ่องกง โดยแสดงความตั้งใจจะให้เป็นบ้านหลังที่สอง

เดอะสุโขทัยเรสสิเดนซ์เซส จะปลูกสร้างบนเนื้อที่ 5 ไร่ ทำเลเดียวกับโรงแรมสุโขทัย สาทร ออกแบบเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ 41 ชั้น รวม 196 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 88-1,200 ตร.ม. มีห้องให้เลือก 5 ขนาด พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 88-1,200 ตร.ม.

กลยุทธ์ที่น่าสนใจคือ การเคาะราคาขายเริ่มต้น ตัวเลขที่เหมาะสม ควรจะเริ่มต้นที่ระดับใด เพราะเดอะสุโขทัยเรสสิเดนซ์เซส ไม่เพียงแต่ต้องวางราคาให้ได้กำไรสูงสุด แต่ยังเผชิญแรงกดดันจากคู่แข่งขันที่ตั้งอยู่รายรอบเพราะกลายเป็น benchmark ในการตั้งราคาขายของวงการไปแล้วในขณะนี้

มีข้อมูล ลึกแต่ไม่ลับ อาทิ คอนโดฯ เปิดใหม่ในทำเลหลังสวน ของ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ ซึ่ง เบื้องต้นจะตั้งราคาขายที่ 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ก็อาจจะอัพราคาขายเพนต์เฮาส์ขึ้นมาใกล้เคียงหรือสูงกว่าของเดอะสุโขทัยฯ

ขณะที่ เดอะเมท สาทร ของกลุ่มโฮเทล พร็อพเพอร์ตี้จากสิงคโปร์ ที่ยังมียูนิตเหลือขาย 100 ยูนิต ว่ากันว่ากำลัง รอเรียกราคา โดยเทียบเคียงจากเดอะสุโขทัยฯ เช่นกัน

ปฏิบัติการ ซอฟต์ลอนช์ 3 สัปดาห์ที่ผ่านมา สร้างความมั่นใจให้กับ HKRI อย่างมาก โดยวางสเต็ปต่อไปเตรียมเปิด พับลิกลอนช์ ต่อทันทีภายในไตรมาส 1 ปีหน้า โดยจะเข็นยูนิตที่เหลือออกมาขาย ห้องชุดแบบ 1-4 ห้องนอน เคาะราคาเริ่มต้นแน่นอนไม่ต่ำกว่าตร.ม.ละ 2 แสนบาท

แต่ ทีเด็ด รอบนี้จะอยู่ที่การขายห้องเพนต์เฮาส์ที่เหลือ 6 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 430 ตารางเมตรขึ้นไป ไฮไลต์จะอยู่ที่ห้องเพนต์เฮาส์สไตล์ ดูเพล็กซ์ คือเหมือนบ้านสองชั้นในยูนิตเดียวกัน มีจำนวนแค่ 2 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 1,100-1,200 ตารางเมตร

HKRI ประกาศตัวตั้งแต่แรกว่าจะหยิบห้องเพนต์เฮาส์ที่ใหญ่ที่สุดมาเปิดประมูลเพียง 1 ยูนิต ซึ่งก็คือห้องเพนต์เฮาส์ดูเพล็กซ์ 1,200 ตร.ม. ราคาขายตั้งต้นจะใช้สถิติล่าสุดเป็นเกณฑ์ที่ ตร.ม. ละ 3.13 แสนบาท เท่ากับว่าห้องเพนต์เฮาส์ที่จะประมูลต้นปีหน้าจะมีสนนราคาเริ่มต้นที่ 375.6 ล้านบาท

ต้องจับตามองว่าเดอะสุโขทัย เรสสิเดนซ์เซส จะทุบสถิติอีกรอบได้หรือไม่

ส่วนคอนโดฯ เกรดเอ ในทำเลใจกลางเมืองที่จะออกมาใหม่ และอาจตั้งราคาขายโดยใช้ฐานราคาใหม่นอกนั้นมี อาทิ โครงการ 185 ราชดำริ ของกลุ่มไรมอนแลนด์ คาดว่าราคาไม่น่าจะต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. เป็นต้น เพราะเมื่อคอนโดฯ ระดับลักเซอรี่ปรับขึ้น คอนโดฯเกรดเอก็น่าจะปรับขึ้นตาม เช่น คอนโดฯ เกรดเอราคาที่ 1.1-1.2 แสนบาท/ตร.ม. ปีหน้าจะขยับถึง 1.4 แสนบาท/ตร.ม.

ขณะที่ในหัวเมืองท่องเที่ยวหลังอย่างภูเก็ต สมุย พังงา พัทยา ฯลฯ โปรเจ็กต์ใหม่ๆ ที่จะออกมาทั้งคอนโดฯ บ้านพักตากอากาศก็แพงระยับตามไปด้วย แต่อยู่ในวิสัยที่ต่างชาติซื้อได้ และมองว่าไม่แพง ไม่แปลกที่ทุนต่างชาติและบริษัทไทยที่มีต่างชาติถือหุ้นผุดโปรเจ็กต์ใหม่ๆ ดูดกำลังซื้อกันคึกคัก

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ระบุว่าปีนี้ตลาดคอนโดฯ โดดเด่นกว่าเซ็กเมนต์อื่นๆ มี occupancy rate เฉลี่ยทั้งปีที่ 87% โดยมีคอนโดฯใหม่ย่านใจกลางเมืองที่แล้วเสร็จ 5 หมื่นยูนิต ภายในไตรมาส 3 และจะแตะที่ 5.26 หมื่นยูนิตในช่วงสิ้นปี

ในส่วนของราคา คอนโดฯ เกรดเออัพขึ้น 12% หรือจาก 1.1 แสนบาท/ตร.ม. เมื่อต้นปี เป็น 1.23 แสนบาท/ตร.ม. ช่วงปลายปี ส่วนระดับกลาง

ราคาขยับจาก 6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็น 6.8 หมื่นบาท/ตร.ม. ที่บูมจัดคือทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ภายในสิ้นปีจะมีคอนโดฯระดับกลางทำเลใจกลางเมือง 6.5-8 หมื่นบาท/ตร.ม.ก่อสร้างแล้วเสร็จ 1,656 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.4% จากปีที่แล้ว ประเมินว่า 2-3 ปีหน้าคอนโดฯ ระดับกลางที่แล้วเสร็จจะเพิ่มขึ้นอีกไม่น้อยกว่า 2,800 ยูนิต ส่วนคอนโดฯระดับล่างราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท/ยูนิต ขณะนี้ยังมีความต่อเนื่อง

หน้า 11