CBRE (ซีบีริชาร์ดเอลลิส ประเทศไทย) จัดทำรายงาน สรุปภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร ปี 2550 และแนวโน้มปี 2551 ก่อนที่จะมีการเลือกตั้งไปประมาณ 1 สัปดาห์ โดยสรุปในภาพรวม อลิวัสสา พัฒนถาบุตร เอ็มดีของ CBRE ยัง มองบวก ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไปได้ด้วยตัวเอง เจาะแต่ละเซ็กเมนต์ได้ดังนี้

บ้าน-อพาร์ตเมนต์ ทรงตัวต่อเนื่อง

ภาพรวมตัวเลขตลาดบ้านภายในสิ้นปีนี้ เปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมาคาดว่าปริมาณบ้านสร้างใหม่จะติดลบ 20% เนื่องจากประสบภาวะชะลอตัว โดยมีบ้านจัดสรรสร้างใหม่แล้วเสร็จ (ตัวเลข 6 เดือนแรกของปี 2550) เพียง 7,054 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ใหม่แล้วเสร็จเพียง 4,560 ยูนิต ลดลง 22.7% และ 15.7% ตามลำดับ

แนวโน้มปี 2551 ผลบวกจากถนนวงแหวนอุตสาหกรรมรอบนอกเสร็จสมบูรณ์ ทำให้เกิดทำเลใหม่สำหรับการพัฒนาโครงการ สามารถทะลุการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก โดยความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลประกอบการตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์พบว่ามีภาวะ นิ่ง คือโตเหมือนกันเมื่อประเมินย้อนหลังเวลาไปนานๆ คือ โต 3-4% ที่จะมีผลบ้างคือค่าเช่าลดลงเล็กน้อยเพราะงบประมาณในการเช่าไม่เพิ่มมากมาย ลูกค้าเป้าหมายเน้นกลุ่มบีบวกถึงกลุ่มเอ มี occupancy rate แตะ 90% มีโครงการใหม่เกิดขึ้นไม่มาก ที่เกิดแล้วการเข้าพักก็เต็มเกือบทุกตึก

โดยอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ มีการเติบโตมาต่อเนื่องแม้ว่าจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้น 6.6% และมีห้องชุดในโครงการคอนโดฯ ที่แล้วเสร็จและนำมาปล่อยเช่าแข่ง occupancy rate ดรอปจาก 89% ในปีที่แล้วมาอยู่ที่ระดับ 86% ในช่วงสิ้นปีนี้

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ดรอปเล็กน้อย

เป็นตลาดที่บูมมาหลายปี เพิ่งมาชะลอตัวปีที่แล้วกับปีนี้ occupancy rate ดรอปจาก 83% ไปอยู่ที่ 79% จากเดิมที่ผ่านมาเส้นกราฟขึ้นตลอด ตัวเลข ณ สิ้นปี 2550 คาดว่าปริมาณเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์จะแตะที่ระดับ 10,756 ยูนิต เพิ่มขึ้น 21.6% ต่อปี แต่ปริมาณความต้องการกลับลดลง เป็นผลกระทบมาจากความไม่มั่นคงทางการเมืองและภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมทั้งปริมาณความต้องการจากกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ปรับตัวลดลงด้วย นำไปสู่ภาวะ ราคา เฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยในปีนี้ แต่ไม่เร้าใจ เพราะคำนวณแล้วเพิ่มขึ้นเพียง 1%

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์นั้นผู้เช่ามี 2 กลุ่มคือ เช่าแบบระยะสั้นกับระยะยาว โดยเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ทุกอาคารในปัจจุบันจะมีลูกค้าแบบเช่าระยะยาวประมาณ 50% ที่เหลือเป็นสัญญาเช่าระยะสั้น อาจจะเป็นรูปแบบ daily หรือ 1 เดือน โดยปี 2550 จะมีจำนวนยูนิตรวมที่แล้วเสร็จออกมามากกว่า 2,000 ยูนิต สรุปว่า ถ้าซัพพลายชะลอตัวตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป และจะบูมรอบใหม่ในช่วงอีก 2-3 ปีหน้า

CBRE มีความเห็นด้วยว่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่มุ่งเน้นลูกค้ารายวันเพิ่มมากขึ้น จะช่วยรักษาระดับรายได้ของโครงการสำนักงานให้เช่า มีโอกาสโงหัวขึ้นมาได้

CBRE เคยประมาณการจะมีพื้นที่พัฒนาใหม่สำหรับตลาดอาคารสำนักงานแตะ 300,000 ตร.ม. แต่ตัวเลขจริง ณ ธันวาคมปีนี้พบว่ามีแค่ 150,000 ตร.ม.

นอกจากนี้ ตัวเลขช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้พบว่าปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานใหม่มีจำนวน 122,000 ตร.ม. หรือเท่ากับหายไปถึง 26.5% เมื่อเทียบกับปี 2549 ที่ผ่านมา และน้อยกว่าการเข้าใช้พื้นที่เฉลี่ยในช่วงปี 2543-2548 ถึง 50%

เมื่อประเมินผลกระทบพบว่าตลาดสำนักงานมีซัพพลายไม่เยอะ ทำให้ได้รับผลกระทบไม่มาก ประเด็นค่าเช่าที่ควรจะสูงขึ้นมากๆ แต่ปรากฏว่ากลับอยู่ในภาวะนิ่งอยู่ที่เดิม แบ่งตามเซ็กเมนต์ได้ดังนี้ ออฟฟิศเกรดเอ ค่าเช่าอยู่ระดับเดิมหรือมีการปรับตัวน้อยมากคือเพิ่มเพียง 2.2%, ค่าเช่าเกรดบีเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

สำหรับ ค่าเช่า พบว่า พื้นที่สำนักงานให้เช่าเกรดเออยู่ที่ 739 บาท/ตร.ม. เป็นภาวะนิ่งของอัตราค่าเช่าในกรุงเทพฯ แถมลดลงเล็กน้อยจากอัตราค่าเช่าช่วงไตรมาสหนึ่งที่ผ่านมาที่ระดับ 741 บาท/ตร.ม. และมานิ่งที่ 739 บาท/ตร.ม. ดังกล่าว โดยมีส่วนที่เพิ่มขึ้นมาคือตลาดสำนักงานนอกใจกลางเขตธุรกิจ สาเหตุเพราะมีตึก (พื้นที่ ให้เช่า) น้อยมาก แต่มีคนต้องการใช้สเปซย่านนั้นๆ เช่น ทำเลพหลโยธิน รัชโยธิน ทำให้ค่าเช่าสูง เล็กน้อย

สรุปภาพรวมตลาดสำนักงานปีหน้า อาจจะ เทิร์นกลับมาเร็ว ขึ้นกับว่ารัฐบาลจะสามารถให้ภาพลงทุนที่ชัดเจนต่อผู้ลงทุนต่างชาติได้หรือไม่ โดยคีย์ซักเซสอยู่ที่กฎหมายประกอบธุรกิจคนต่างด้าวเป็นปัจจัยหลัก

ค้าปลีก-โรงแรม โตตามสภาพ

CBRE มองว่าปีนี้ธุรกิจค้าปลีกดีมานด์ลดต่ำลงเทียบกับปีที่แล้ว แต่เข้าใช้พื้นที่ถือว่ายังใช้ได้ พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปีนี้คาดว่าจะเติบโตเพิ่มขึ้น 4.9% แม้ว่าปริมาณความต้องการพื้นที่ค้าปลีกจะมีไม่มากนัก แต่ occupancy rate ยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่า 90% ตลอดทั้งปี 2550 โดยมีเทรนด์ใหม่คือการค้าปลีกประเภทคอมมิวนิตี้ มอลเกิดขึ้น เพราะซัพพลายในศูนย์การค้าใหญ่เกือบจะเต็มแทบทั้งนั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่เองไม่ต้องการแข่งขันสร้างห้างใหญ่ๆ โดยไม่จำเป็น โดยพบว่ามีโครงการคอมมิวนิตี้มอลสร้างใหม่ในปี 2550 จำนวน 7 แห่ง สเกลประมาณโปรเจ็กต์ละ 5,000 ตร.ม. แม้แต่ห้างเทสโก้ โลตัสเองก็หันมาเจาะตลาดคอมมิวนิตี้มอลมากขึ้น เพราะมีกฎหมายบังคับทำให้ขยายห้างขนาดใหญ่ไม่ได้ หรือขยายได้ลำบากมากขึ้น

ขณะที่ตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ จะมีผลกระทบค่อนข้างมาก แต่ผู้ประกอบการยัง รัก ที่จะพัฒนาโรงแรมเพิ่มขึ้นในปี 2551 ถึงแม้ภาพรวมตลาดโรงแรมระดับบนในปีนี้ รวมถึงโรงแรมระดับหรูและระดับเฟิรสต์คลาสมีภาวะชะลอตัวตลอดทั้งปี ทั้งนี้เป็นภาพที่สวนทางกับตลาดโรงแรมและรีสอร์ตในแหล่งพักผ่อนตากอากาศ เช่น ภูเก็ต สมุย พบว่ามีผลดำเนินงานที่ดีมาก ต่างจากโรงแรมในกรุงเทพฯ

ที่ดินอุตสาหกรรม ดาวรุ่ง

CBRE นำเสนอข้อมูลว่า เป็นตลาดที่กลับมาเติบโตอย่างเห็นได้ชัดเจนในปีนี้ ไม่ว่าจะในส่วนของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและแฟกตอรี่พบว่าไปได้ดีทั้งคู่ โดยช่วง 9 เดือนแรกของปี 2550 มีการขายพื้นที่ป้อนธุรกิจอุตสาหกรรมมากถึง 2,611 ไร่ เพิ่มขึ้น 40% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2549 และตลาดโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าหรือแฟกตอรี่ มีผลประกอบการเฉลี่ยอยู่ในเกณฑ์ดี occupancy rate 86% ขณะที่ซัพพลายเพิ่มไม่มากนัก

แนวโน้มปี 2551 ต้องจับตานโยบายรัฐบาลที่สำคัญคือการส่งเสริมการผลิตรถยนต์ประหยัดพลังงานหรือ อีโคคาร์ CBRE เชื่อว่าจะเป็นปัจจัยทำให้ประเทศไทยได้รับการกระตุ้นให้เกิดเป็นศูนย์กลางผลิตรถอีโคคาร์ของภูมิภาค เพราะมีปัจจัยบวกจากการที่มีฐานการผลิตรถยนต์ในประเทศรองรับอยู่ ในภาพรวมจะมีการซื้อขายพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นมากในปี 2551 และจะมีผลโดยตรงต่อพื้นที่ขายใหม่ประมาณ 3,215 ไร่ ที่คาดว่าจะหมดลงอย่างรวดเร็วในปีหน้า

หน้า 12