โดย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ระบุว่า ความ ต้องการอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ความต้องการที่เกิดขึ้นในปี 2551 จะขึ้นอยู่กับปริมาณความต้องการที่แฝงอยู่ ซึ่งมาจากบริษัทข้ามชาติต่างๆ โดยความต้องการดังกล่าวจะกลับมาอย่างรวดเร็ว เมื่อทิศทางนโยบายต่อการลงทุนจากต่างชาติมีความชัดเจนมากขึ้น

หากนโยบายในเรื่องดังกล่าวมีความเป็นมิตรต่อนักลงทุนชาวต่างชาติมากขึ้น รวมทั้งมีการจัดตั้งรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง ก็จะสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาดอาคารสำนักงานในปีหน้าเช่นเดียวกัน

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเมินว่า ประมาณ 80% ของผู้เช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอ ในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีของกรุงเทพฯ เป็นบริษัทข้ามชาติ ซึ่งช่วงที่ผ่านมาหลายบริษัทชะลอแผนการขยายตัว ขณะเดียวกันก็มีบริษัทจัดตั้งใหม่เพิ่มไม่มากนัก สืบเนื่องมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความไม่มั่นคงทางการเมือง และความวิตกกังวลเกี่ยวกับกฎหมายประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

โดยเฉพาะในภาคธุรกิจบริการ นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก กล่าว

หากภาวะเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น และรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนการลงทุนจากต่างประเทศในภาคธุรกิจบริการ จะทำให้เราเห็นความต้องการพื้นที่สำนักงานกลับมาสู่ระดับ 300,000 ตร.ม./ปี นายนิธิพัฒน์กล่าว

ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2550 พื้นที่สำนักงาน ในกรุงเทพฯมีทั้งสิ้น 7.47 ล้าน ตร.ม. และจะมีอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมอยู่ที่ระดับ 11.9% โดยพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอ ในย่านใจกลางธุรกิจ มีอัตราพื้นที่ว่างอยู่ในระดับต่ำ เพียง 6.6% เท่านั้น

อาคารสำนักงานใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2550 มีทั้งสิ้น 4 อาคาร ได้แก่ เดอะ เทรนดี้ บนถนนสุขุมวิท 13 อาคารไซเบอร์ เวิรลด์ บนถนนรัชดาภิเษก อาคารแอทธินี ทาวเวอร์ บนถนน วิทยุ และอาคารอีสต์วอเตอร์ บนถนน วิภาวดี-รังสิต คิดเป็นพื้นที่ใหม่รวม 141,000 ตร.ม.ที่เพิ่มเข้าสู่ตลาด

ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวนทั้งสิ้น 122,000 ตร.ม. และซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่าตลอดทั้ง ปี 2550 ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่ทั้งหมดจะอยู่ที่ระดับ 150,000 ตร.ม. น้อยกว่าปี 2549 อยู่ 26.5% และน้อยกว่าการเข้าใช้พื้นที่โดยเฉลี่ย ในช่วงปี 2543-2548 ถึง 50%

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ระบุว่า สำหรับอาคารสำนักงานพื้นที่รวม 7.47 ล้าน ตร.ม. แยกเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอและบีในซีบีดี 3.66 ล้าน ตร.ม. ส่วนอาคารสำนักงานเกรดเอมี 1.30 ล้าน ตร.ม. และอาคารสำนักงานเกรด เอนอกซีบีดีมี 0.81 ล้าน ตร.ม.

มีการเช่าพื้นที่อาคารรวม 6.58 ล้าน ตร.ม. แยกเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอและบีในซีบีดี 3.28 ล้าน ตร.ม. เกรดเอในซีบีดี 1.22 ล้าน ตร.ม. และเกรดเอนอกซีบีดี 0.78 ล้าน ตร.ม. อัตราส่วนพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ย 11.9% โดยอาคารสำนักงานเกรดเอและบีในซีบีดีมีอัตราพื้นที่ว่าง 10.4% เกรดเอในซีบีดีมีอัตราพื้นที่ว่าง 6.6% เกรดเอนอกซีบีดีอัตราพื้นที่ว่าง 3.7% อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด เอในซีบีดีอยู่ที่ 739 บาท/ตร.ม./เดือน เกรดเอนอกซีบีดี 590 บาท/ตร.ม./เดือน

รายงานค่าเช่าพื้นที่สำนักงานทั่วโลก (global market rents) สำรวจโดยซีบี ริชาร์ด เอลลิส ฉบับล่าสุด ระบุว่า กรุงลอนดอนยังคงเป็นเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยที่แพงที่สุดในโลก ด้วยค่าเช่าประมาณ 10,000 บาท/ตร.ม./เดือน ในย่านเวสต์เอนด์ และ 5,500 บาท ในย่านใจกลางกรุงลอนดอน

ในขณะที่มุมไบเป็นเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยที่แพงที่สุดในเอเชีย 5,780 บาท/ตร.ม./เดือน ตามด้วยโตเกียว 5,400 บาท และฮ่องกง 3,200 บาท ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สิงคโปร์มีค่าเช่าแพงที่สุดเฉลี่ย 3,100 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนค่าเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงตามหลังประเทศอื่นๆ หรือประมาณ 1 ใน 4 ของค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยในสิงคโปร์ และค่าเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นดีในโฮจิมินห์ซิตี้ แตะที่ 1,360 บาท/ตร.ม./เดือน

ด้านอัตราการเติบโตของค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยพื้นที่สำนักงานชั้นดีในกรุงเทพฯ เติบโตเพียง 2.2% จากปีที่ผ่านมา ขณะที่สิงคโปร์กลับมีอัตราการเติบโตที่เร็วที่สุดในโลกเพิ่มขึ้นถึง 82.6% ในปีนี้ ส่วนมุมไบ มะนิลา ฮ่องกง และโฮจิมินห์ซิตี้ เพิ่มขึ้น 55.0% 51.8% 30.7% และ 29.0% ตามลำดับ

ในปี 2551 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้นอีกอย่างน้อย 165,000 ตร.ม. จากอาคารจามจุรี สแควร์ บนถนนพระรามที่ 4 พื้นที่ 90,000 ตร.ม. อาคารอินเตอร์เชนจ์ 21 บริเวณแยกสุขุมวิท-อโศก 45,000 ตร.ม. และอาคารภคินท์ บนถนนรัชดาภิเษก 30,000 ตร.ม.

โดยอาคารจามจุรี สแควร์ จะเป็นหนึ่งในอาคารที่มีพื้นที่ต่อชั้นใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ราว 3,200 ตร.ม./ชั้น ตัวอาคารมีทางเชื่อมโดยตรงไปยังรถไฟใต้ดินสถานีสามย่าน บริเวณชั้นใต้ดินของอาคาร มีกำหนดจะแล้วเสร็จไตรมาสที่ 1 ปี 2551

ส่วนอาคารอินเตอร์เชนจ์ 21 ตั้งอยู่บนทำเล ที่ดีที่สุดอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ บริเวณแยกถนนสุขุมวิทตัดกับถนนอโศกมนตรี เป็นเส้นทางผ่านของทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที ตรงข้ามกับอาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์ มีกำหนดจะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2551

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า แม้ความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ก็อาจจะทำให้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯปรับตัวสูงขึ้นได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากพื้นที่สำนักงานที่จะเกิดขึ้นใหม่มีปริมาณจำกัด

หน้า 12