พลิกดู ราคามาตรฐาน

สำหรับราคาค่าก่อสร้างมาตรฐานมีแนวทางการกำหนดดังนี้ คือ 1)ใช้ข้อมูลราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ณ เดือนมิถุนายนของทุกปีมาเทียบกับปีก่อน 2)อย่างไรก็ตามไม่ได้ใช้ดัชนีรวมสินค้าวัสดุก่อสร้างโดยตรง เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างบางอย่างก็ปรับเพิ่มขึ้นสูง ขณะที่บางส่วนราคาไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก

3)ประเภทของอาคารเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่ 1 อาคารขนาดเล็ก ที่ก่อสร้างด้วยไม้เป็นส่วนใหญ่ ได้แก่ บ้านไม้ ห้องแถวไม้ กลุ่มที่ 2 อาคารขนาดเล็ก ที่โครงสร้างเป็นคอนกรีต ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ซึ่งมีการใช้วัสดุหลายประเภท กลุ่มที่ 3 อาคารขนาดใหญ่ ได้แก่ อาคารตึกสูงกว่า 6 ชั้นขึ้นไป และกลุ่มที่ 4 อาคารจอดรถ, อาคารโรงงาน, โกดัง

ทั้งนี้ อาจกล่าวได้ว่าอาคารขนาดใหญ่และอาคารขนาดเล็กใช้วัสดุก่อสร้างที่แตกต่างกัน เช่น อาคารสูงขนาดใหญ่ จะขึ้นอยู่กับราคาค่าระบบประกอบอาคารเป็นสำคัญ แต่ก็มีความแตกต่างกัน เช่น อาคารสำนักงาน จะเน้นระบบลิฟต์ อาคารพักอาศัย จะเน้นระบบสุขาภิบาล เป็นต้น ส่วนอาคารที่อยู่อาศัย แนวราบ จะขึ้นอยู่กับวัสดุพื้นฐานที่ใช้เพื่อ การทำโครงสร้างอาคารเป็นสำคัญ

อย่างไรก็ตาม อาคารที่อยู่อาศัยที่มีราคาแพงอาจเน้นวัสดุในส่วนงานสถาปัตยกรรมมากกว่า เป็นต้น

- โครงสร้างค่าก่อสร้างอาคาร

ราคาค่าก่อสร้างที่กำหนดไว้นั้นมีลักษณะสำคัญ คือ 1)องค์ประกอบมาตรฐานราคา ประกอบด้วย ค่าก่อสร้างตามสัญญาก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งได้แก่ ค่าวัสดุก่อสร้างต่างๆ (ในงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร) ค่าแรงงานก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทั่วไปในการก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา และค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม (7%) และสบทบกองทุนต่างๆ (0.96%) โดยไม่รวมค่าดอกเบี้ยลงทุนก่อสร้าง บริหารโครงการ ออกแบบ ควบคุมงาน โฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าบริหารการขาย

2)เป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (รวมช่องบันได ช่องลิฟต์ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ) ไม่ใช่ตามพื้นที่ใช้สอยสุทธิ หรือไม่ได้แยกตามราคาที่อาจแตกต่างกันตามประเภทใช้สอย เช่น ห้องนอน ห้องครัว เฉลียง ระเบียง เป็นต้น 3)ราคาต่อตารางเมตรนี้คิดเฉพาะในขอบเขตโครงสร้างอาคารเป็นหลัก เช่น พื้นที่ซักล้างหรือที่จอดรถที่มีหลังคาคลุม รวมทั้งระเบียงชั้นบน ไม่ได้นับรวมพื้นที่ซักล้าง ระเบียงชั้นล่างหรือพื้นที่ถนนที่ยื่นออกจากตัวบ้าน

4)ราคาต่อตารางเมตรนี้ ไม่รวมค่าโฆษณา ดอกเบี้ย ค่านายหน้าการขาย แต่เป็นราคาเพื่อประมูลก่อสร้าง 5)ค่าก่อสร้างนี้ไม่รวมค่ากำแพงกันดินในระหว่างการก่อสร้าง (sheet pile) หรือกรรมวิธีในการก่อสร้างพิเศษไปจากทั่วไป 6)แต่ราคาต่อตารางเมตรนี้ อาจสูงหรือต่ำกว่าราคารับเหมาที่มีการรับเหมากันก็ได้ เพราะราคารับเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับการแข่งขัน ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่คำนวณนี้มาจากพื้นฐานการถอดแบบก่อสร้างตามราคาวัสดุ-ค่าแรงปกติ

- ข้อแนะนำ สิ่งที่ควรเข้าใจเพิ่มเติม

สิ่งที่ควรเข้าใจเกี่ยวกับรายงานค่าก่อสร้างชิ้นนี้ อันดับแรก คือ แม้ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นด้วย แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับค่าที่ดิน ภาวะตลาด อุปสงค์-อุปทาน เป็นต้น นั่นหมายความว่าแม้ว่าในบางครั้งค่าก่อสร้างขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกัน

2)ค่าก่อสร้างที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในพื้นที่อื่นผู้ใช้ต้องปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม โดยควรมีเหตุผลประกอบการปรับเปลี่ยนด้วย อาทิ ให้คำนึงถึงปัจจัยด้านการขนส่ง อัตราค่าแรงและค่าครองชีพในท้องถิ่น อุปกรณ์ก่อสร้างที่มีอยู่หรือหาง่ายหรือไม่ในท้องถิ่นนั้น และปัจจัยด้านการรับน้ำหนักของดิน (บางแห่งอาจแข็งแรงมากจนไม่ต้องตอกเสาเข็ม) เพื่อนำมาปรับราคาค่าก่อสร้าง

3)สิ่งที่ไม่ครอบคลุมในค่าก่อสร้างนี้ ในกรณีที่รูปแบบอาคารแตกต่างจากที่มีข้อกำหนดไว้มาก ผู้ประเมินสมควรใช้วิธีคำนวณถอดแบบในรายละเอียด จะใช้ราคาต่อตารางเมตรนี้ไม่ได้

ทั้งนี้ทั้งนั้น มีผู้เสนอให้กำหนดค่าก่อสร้างเพิ่มเติม เช่น รั้ว สระว่ายน้ำ สถานีบริการน้ำมัน โรงแรม ฯลฯ แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งก่อสร้างเหล่านี้มีความหลากหลายในการก่อสร้าง ที่สำคัญคือไม่มีมาตรฐานที่ตรงกัน การกำหนดราคาค่าก่อสร้างจึงต้องทำอย่างละเอียด ดังนั้น คำแนะนำที่ดีที่สุดคือให้ถอดแบบก่อสร้างในรายละเอียดของแต่ละรายการ

ซึ่งตัวอย่างสิ่งก่อสร้างที่ไม่สามารถกำหนดค่าก่อสร้างมาตรฐานได้ เช่น รั้ว ขึ้นอยู่กับสภาพดิน การถมที่ การมีคานยึด (stay) หรือไม่ วัสดุ ฯลฯ สระว่ายน้ำ มีสระทั้งแบบมาตรฐาน สร้างใต้ดินหรือเหนือพื้นดิน รวมทั้งมีสระว่ายน้ำที่หลากหลายแบบ freeform สำหรับอาคารต่างๆ

สถานีบริการน้ำมัน มีมาตรฐานที่แตกต่างกันตามจำนวนหัวจ่าย ประเภทน้ำมันและถังเก็บน้ำมัน โรงแรม ขึ้นอยู่กับระดับของโรงแรม การตกแต่งตามข้อกำหนดของแต่ละเครือโรงแรม ห้องใต้ดิน ไม่มีมาตรฐานของห้องประเภทนี้ ห้องนิรภัย เป็นห้องที่มีความซับซ้อนสูง ขึ้นกับการออกแบบที่แตกต่างกันอย่างมากและมีการสร้างจำนวนน้อย

รวมทั้ง โรงเรือนเลี้ยงไก่-สุกร มีความหลากหลายเช่นกัน ตั้งแต่โรงเลี้ยงแบบเปิด-แบบปิด ก็ยังไม่มีมาตรฐานโรงเลี้ยงสัตว์ทั่วไป

หน้า 14