หลายคนคิดไม่ถึงว่าประเทศเพื่อนบ้านใกล้ชิดอย่างเวียดนามในวันนี้กำลังโหมพัฒนาจี้ติดประเทศไทย และไม่แน่ว่าอีก 10 ปีข้างหน้าอาจจะเดินล้ำหน้าไปอีก เพราะด้วยอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่พุ่งสูงถึงระดับ 8.2% เมื่อปี 2549 ส่วนปีนี้ก็น่าจะอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน เป็นสิ่งยืนยันถึงความร้อนแรงได้เป็นอย่างดี

กระแส บูม ของการแห่เข้าไปขุดทองในเวียดนามนั้นได้เริ่มมาได้ระยะหนึ่งแล้ว จะเห็นได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพยในช่วงที่ผ่านมา มีดีเวลอปเปอร์ทั้งในและนอกตลาดฯ ไม่ว่าจะเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ควอลิตี้ เฮ้าส์, ปริญสิริ, พฤกษา เรียลเอสเตท, แมกโนเลียส์ ฯลฯ ล้วนส่งทีมงานเทียวเข้าเทียวออกเพื่อเสาะหาข้อมูลและลู่ทางการลงทุนหลายต่อหลายครั้ง ซึ่งแน่นอนว่าตลาดอสังหาฯ ในเวียดนามเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่มีอยู่อีกหลายแห่งในประเทศภูมิภาคเอเชีย อาทิ จีน และอินเดีย เป็นต้น

ฤกษ์ดี 26-28 พฤศจิกายนที่ผ่านมา เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ ครบวงจรสัญชาติไทยได้จัดทริป นักธุรกิจไทยเดินทางไปศึกษาดูงานด้านอสังหาฯ ณ นครโฮจิมินห์ ซิตี หรือ ไซ่ง่อน อีกครั้งหนึ่ง แล้วก็ไม่ผิดหวัง เพราะได้มองเห็นภาพรวมด้านการลงทุนของนครโฮจิมินห์ในหลายมิติ

ที่สำคัญวันนี้การลงทุนในภาคธุรกิจอสังหาฯ ในเวียดนามเป็นไปอย่างคึกคักเป็นพิเศษ ทั้งโครงการที่เกิดขึ้นโดยเอกชน ตลอดจนการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาลกลาง เป้าหมายก็เพื่อรองรับการเติบโตที่เพิ่มสูงขึ้นทุกๆ ปี

ว่ากันว่า...จากการเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลกลางเวียดนามในขณะนี้ จะทำให้ในอีก 18 ปีข้างหน้า หรือในปี 2568 นครโฮจิมินห์จะก้าวขึ้นเป็นฮับด้านการขนส่งทั้งทางบกและทางอากาศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ไปโดยปริยาย

ในเซ็กเตอร์อสังหาฯ ดูเหมือนว่ารัฐบาลกลางจะเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติเข้าไปลงทุนโครงการต่างๆ เพิ่มมากขึ้น ด้วยการออกกฎหมายที่เอื้อต่อการลงทุนไม่น้อย ที่เห็นชัดเจนคือการขยายระยะเวลาในการเช่าถือครองที่ดินจาก 50 ปี 70 ปี เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ดีเวลอปเปอร์ชาวไทยที่สนใจ จะเข้าไปขุดทองในเวียดนามส่วนใหญ่ยังต้องการจะศึกษาข้อมูลทางด้านการตลาดให้รอบด้านก่อน โดยเฉพาะปัญหาผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นจากการบังคับใช้ข้อกฎหมายต่างๆ ซึ่งส่วน

ดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่ค่อนข้างกังวล เนื่องจากทราบว่ากฎระเบียบต่างๆ มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้ค่อนข้างมาก

การเซอร์เวย์ 1-2 ครั้ง คงไม่ทำให้เราสามารถตัดสินใจได้ทันที แต่จำเป็นต้องเช็กตลาดและเก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลที่มีอยู่คุณก็ต้องรีเช็กซ้ำแล้วซ้ำเล่า เพื่อความมั่นใจและป้องกันข้อผิดพลาด ซวง ชัยสุโรจน์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บอกกับ ประชาชาติธุรกิจ

พร้อมชี้ให้เห็นว่าช่องทางการเข้าไปลงทุนอสังหาฯ ในเวียดนามคงไม่ได้เกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าเวียดนามเป็นประเทศที่น่าสนใจเข้าไปลงทุนไม่น้อย เพียงแต่การจะตัดสินใจเข้าไปลงทุนหรือไม่ ขึ้นอยู่กับข้อมูลและการศึกษาตลาดในทุกๆ ด้านอย่างละเอียดรอบคอบ และครอบคลุม

ตอบไม่ได้ว่าถ้าจะเข้าไป จะเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการรูปแบบใด คงต้องศึกษาตลาดอีกสักระยะ เพราะยังมีข้อจำกัดอีกหลายๆ อย่างที่ทำให้เรายังไม่กล้าตัดสินใจในขณะนี้

ที่น่าห่วงคือความเจริญที่เข้าไปอย่างรวดเร็ว ทำให้รัฐบาลกลางกังวลเกี่ยวกับปัญหาการเก็งกำไรที่ดินที่เพิ่มขึ้นรวดเร็วตามไปด้วย อีกทั้งราคาซื้อขายที่เลือกใช้ก็ยังไม่พัฒนาตามหลักสากลมากนัก เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านอื่นๆ

อสังหาฯ ในเวียดนามโดยเฉพาะในโฮจิมินห์ ซิตี ยังขยายตัวได้อีกหลายปี แต่ประเมินสถานการณ์ไม่ได้ว่าในอนาคตจะเป็นอย่างไร Dr.Nguyen Ngoc Tuan President, Vietnamese Valuers Association (VVA) ให้ความเห็น

ขณะที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย กรรมการ ผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทฯ บอกว่า ราคาที่ดินทุกเซ็กเตอร์ในนครโฮจิมินห์ ซิตี้ ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ย่านที่ได้รับความนิยมมากที่สุดซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของเวียดนามคือ Dong Khoi ขณะที่ดินที่มีราคาแพงมากที่สุดในนครโฮจิมินห์ ซิตี อยู่ที่ 6.75 แสนบาท/ ตร.ม.สูงกว่าในกรุงเทพฯ ที่อยู่ระดับเพียงแค่ 1.75 แสนบาท/ตร.ม.

ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนเวียดนาม ดีมานด์ส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ แต่เนื่องจากที่ดินมีอยู่อย่างจำกัดและมีราคาแพง รัฐบาลกลางจึงได้กำหนดให้โครงการที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างจะต้องพัฒนาแบบผสมผสาน คือต้องพัฒนาคอนโดฯ 60% ของพื้นที่ขาย ที่เหลือจึงสามารถก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ได้ และจะต้องก่อสร้างหลังได้รับอนุญาตภายใน 2 ปี เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน

ปรีชาชัย ช่วยชู ที่ปรึกษาด้านการลงทุนให้กับเอกชนไทยในเวียดนามมานานกว่า 20 ปี แนะนำว่าเอกชนไทยที่สนใจเข้าไปลงทุนในเวียดนามจะต้องมีทุนจดทะเบียนไม่ต่ำกว่า 6,000 ล้านด่อง หรือราวๆ 15 ล้านบาทไทย และควรจะลงทุนโดยตรง ไม่ต้องร่วมทุนกับนักลงทุนท้องถิ่น เพราะอาจมีปัญหาเกิดขึ้นภายหลังได้ เนื่องจากมีวัฒนธรรมการบริหารที่แตกต่างกัน

เคยมีตัวอย่างมาแล้ว ที่ผ่านมามีต่างชาติเข้าร่วมทุนกับนักลงทุนเวียดนาม แต่ด้วยวัฒนธรรมการบริหารงานที่ไม่สอดคล้องกันทำให้ไม่ประสบความสำเร็จในธุรกิจสูงถึง 20%

สิ่งสำคัญที่สุดที่ดีเวลอปเปอร์จะต้องสร้าง คอนเน็กชั่นกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น เพื่อจะได้รู้ระเบียบข้อกฎหมายที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา โดยเฉพาะโปรเจ็กต์ที่มีมูลค่าลงทุนตั้งแต่ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป ต้องให้ความสำคัญมากเป็นพิเศษ

ปกติรัฐบาลเวียดนามจะไม่ค่อยเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการเปิดประมูล และระยะเวลาในการประเมินราคาที่ดิน การเข้าไปลงทุนจึงต้องมี คอนเน็กชั่นกับคนในพื้นที่นั้นๆ เพื่อให้ช่วยติดตามความเคลื่อนไหว

ด้านการขอสินเชื่อ ปรีชาชัย บอกว่า ต้องมีเงินลงทุนอย่างน้อย 30% ของมูลค่าโครงการ อีก 70% สามารถยื่นกู้กับสถาบันการเงินต่างชาติที่เข้าไปเปิดสาขาในเวียดนามได้ เช่น ซิตี้ แบงก์, ธนาคารฮ่องกงและเซี่ยงไฮ้ (HSBC) เนื่องจากมีความยืดหยุ่นในการยื่นกู้มากกว่า สถาบันการเงินท้องถิ่นที่มีอยู่ 5 แห่ง

ขณะที่แบงก์ไทย 2 แห่งที่เข้าไปตั้งสาขาในเวียดนาม คือธนาคารไทยพาณิชย์และทหารไทย ไม่มีนโยบายปล่อยสินเชื่อโครงการ เนื่องจากไม่มีบุคลากรเพียงพอ

ทั้งหมดเป็นเพียงข้อมูลบางแง่มุมที่พอจะสะท้อนให้เห็นภาพ แต่ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ต้องศึกษาและตรวจสอบอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็น ด้านกฎหมาย ราคาซื้อขายที่ดิน ทำเล ดีมานด์ และประเภทสินค้า

เพราะวันนี้แม้เวียดนามจะน่าสนใจในสายตาของนักลงทุน แต่ก็ยังมีข้อจำกัดอีกหลายด้านที่ยังไม่เปิดกว้างด้วยเช่นกัน !

หน้า 10