ผลพวงจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นำกลยุทธ์ป้องกันความเสี่ยงมาใช้ในการดำเนินธุรกิจมากขึ้น แนว ทางหนึ่งคือการสร้างรายได้ระยะยาวจากธุรกิจเช่ามาเสริมรายได้จากการขาย เพื่อลดความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกโดยเฉพาะปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่อาจส่งผลกระทบ

โมเดลธุรกิจที่บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) นำมาใช้ ด้วยการพัฒนาโครงการประเภทออฟฟิศและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่าให้กับลูกค้า นอกเหนือจากการพัฒนาบ้านและ คอนโดฯระดับกลางจนถึงบนซึ่งเป็นธุรกิจหลัก

นางสุวรรณา พุทธประสาท กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ว่า บริษัทมีนโยบายชัดเจนเกี่ยวกับแนวทางการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อสร้างรายได้ให้เติบโตตามเป้าที่วางไว้ ซึ่งนอกจากจะพัฒนาโครงการทั้งในแนวราบและแนวสูงเพื่อขายแล้ว ยังมีแผนลงทุนโครงการเช่าเพื่อสร้างรายได้ระยะยาวควบคู่ไปด้วย โดยเฉพาะออฟฟิศ, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ

หลังจากประสบความสำเร็จจากการระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) คือกองทุนรวมอสังหาฯควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท ที่จัดตั้งขึ้นปลายปี 2549 แล้ว บริษัทมองว่าเป็นการระดมทุนรูปแบบใหม่ที่น่าสนใจนอกเหนือจากการออกหุ้นกู้ (บอนด์) การออกตั๋วระยะสั้น และการกู้เงินจากสถาบันการเงิน ในอนาคตจึงมีแผนระดมทุนผ่านทางกองทุนรวมอสังหาฯมากขึ้น

โดยจะระดมทุนเพิ่มเพื่อซื้อออฟฟิศ, เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ของบริษัท ทั้งที่อยู่ระหว่างปล่อยเช่าและที่จะพัฒนาใหม่ ซึ่งจะทำให้รูปแบบการลงทุนโครงการเช่าของคิวเฮ้าส์เปลี่ยนแปลงไป คือ เมื่อหาซื้อที่ดินได้ก็จะนำไปพัฒนาออฟฟิศหรือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ทำตลาด-หาลูกค้า จากนั้นเมื่อมีลูกค้าเช่าและมีรายได้เข้ามา 80-85% ก็ขายให้กับกองทุนรวมอสังหาฯคิวเฮ้าส์ไปบริหารจัดการด้วยการปล่อยเช่า ส่วนบริษัทเมื่อได้เม็ดเงินเข้ามาก็นำไปซื้อที่ดินลงทุนต่อ โดยบางส่วนอาจนำไปใช้พัฒนาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์

วิธีการนี้นอกจากจะมีรายได้จากการขายโครงการแล้ว ยังมีรายได้จากการรับเป็นผู้บริหารจัดการด้านการเช่าให้กับโครงการที่ขายไปอยู่ภายใต้กองทุน ขณะเดียวกันจะมีรายได้จากผลตอบ แทนการลงทุน เพราะบริษัทถือหน่วยลงทุนในกองทุนอยู่ 1 ใน 3 หรือราว 33% เศษอีกทางหนึ่ง

นางสุวรรณากล่าวว่า ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาฯควอลิตี้ เฮ้าส์ มีโครงการที่ซื้อจากควอลิตี้ เฮ้าส์ และกองทุนรวมอสังหาฯแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ นำไปหารายได้จากค่าเช่า 3 โครงการ ได้แก่ โครงการลุมพินีเฮ้าส์, เวฟเพลส และคิวเฮ้าส์ เพลินจิต โดยการันตีผลตอบแทนนักลงทุนปีแรกไม่น้อยกว่า 7% ปีที่ 2 และปีที่ 3 คือ 8% และ 9% ตามลำดับ ขณะที่ผลตอบแทนเฉลี่ยตลอดอายุกองทุนอยู่ที่ 12% มีนโยบายจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนปีละ 4 ครั้ง ซึ่งดึงดูดใจนักลงทุนได้มาก มีผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งประเภทสถาบัน รายย่อย และชาวต่างชาติ

ขณะนี้กองทุนรวมอสังหาฯคิวเฮ้าส์กำลังเตรียมระดมทุนเพิ่ม โดยบริษัทจะนำออฟฟิศและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ขายให้อีก 4 หรือ 5 โครงการประกอบด้วย เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 3 โครงการ จากทั้งหมด 5 โครงการ ส่วนอีก 2 โครงการเป็นออฟฟิศรวมมูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท น่าจะเห็นเป็นรูปธรรมช่วงไตรมาส 1-2 ปี 2551 จะทำให้กองทุนมีขนาดใหญ่ขึ้น มีมูลค่าโครงการรวม 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท ดึงดูดใจนักลงทุนมากขึ้น

เพื่อรองรับแผนที่วางไว้บริษัทจะนำโมเดลบริหารจัดการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ภายใต้แบรนด์เซ็นเตอร์พอยต์ที่พัฒนามากว่า 17 ปี และถือเป็นแบรนด์เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แห่งแรกในประเทศไทย และเป็นแบรนด์ไทยที่มีมาตรฐานการบริหารจัดการในระดับที่ทัดเทียมกับแบรนด์ต่างชาติมา บริหารจัดการให้กับกองทุน

นอกจากนี้ จะเพิ่มแบรนด์แกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ ทำตลาดอีกแบรนด์หนึ่ง เน้นระดับพรีเมี่ยม โดยเฉพาะทั้งทำเลทั้งตัวโครงการ อัตราค่าเช่า 1,300-1,400 บาท/ตร.ม. หรือ 6-7 หมื่นบาท/ เดือน ส่วนแบรนด์เซ็นเตอร์พอยต์อัตราค่าเช่า 900-1,400 บาท/ตร.ม./เดือน แต่ทั้ง 2 แบรนด์เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกรดเอที่จะรุกตลาดมากขึ้น เพื่อสู้กับเชนต่างชาติที่เข้ามาจำนวนมาก โดยชูจุดขายความเป็นแบรนด์ไทย แตกต่างไปจากคู่แข่งซึ่งเป็นเชนต่างชาติ ในเรื่องของรูปแบบดีไซน์โครงการที่เน้นเอกลักษณ์ความเป็นไทย แต่การให้บริการในห้องพักระดับอินเตอร์เนชั่นแนล

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ แบรนด์เซ็นเตอร์พอยต์ถือว่าเป็นแบรนด์ไทย และเป็นโอเปอเรเตอร์ที่ใหญ่ที่สุด เป็นลีดเดอร์ทางด้านนี้ แม้จะมีเชนจากต่างชาติเข้ามาเยอะมาก เช่น แอคคอด, เฟรเซอร์, โอ๊ควูด ฯลฯ แต่เราในฐานะแบรนด์โลคอลสู้ได้อย่างสบาย

นางสุวรรณากล่าวต่อว่า เพื่อเพิ่มช่องทางการทำตลาดให้มากขึ้น บริษัทได้เพิ่มเน็ตเวิร์กจิ้งหลายช่องทางเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้มากที่สุด ไม่ว่าจะทำตลาดด้วยตัวเอง ขายผ่านเว็บไซต์ center point.com ขายห้องพักผ่านตัวแทนที่มีอยู่ทั่วโลกกว่า 20 ราย การส่งเจ้าหน้าที่ไปโรดโชว์ในต่างประเทศ ซึ่งทั้งหมดเป็นแผนที่จะรุกตลาดต่อเนื่องใน 3 ปีข้างหน้า เพื่อให้ลูกค้าต่างชาติรู้จัก แบรนด์เซ็นเตอร์พอยต์และเลือกที่เข้ามาพักกับเซ็นเตอร์พอยต์มากขึ้น

ทั้งนี้ จากข้อมูลของซีบี ริชาร์ดฯ ปัจจุบัน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกรดเอย่านใจกลางเมืองมีประมาณ 9,000 ยูนิต และจะมีโครงการใหม่ๆ เพิ่มเข้ามาอีก 8,000 กว่ายูนิต การแข่งขันอาจจะรุนแรงขึ้นและกดดันให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามหากเศรษฐกิจเติบโตและมีต่างชาติเข้ามาลงทุนและทำงานมากขึ้น ดีมานด์ใหม่จะแอปซอฟต์ซัพพลายให้ลดลงได้

หน้า 9